En corto: pagas primero en Filipinas, declaras esa renta en España, te deduces lo pagado allí y presentas el Modelo 720 una vez al año. Con el convenio de doble imposición España-Filipinas nunca pagas dos veces por el mismo ingreso, sino el mayor de los dos tipos.
Tienes claro que Filipinas ofrece rentabilidades atractivas. Has visto los números de ocupación en El Nido y San Fernando. Antes de firmar nada, toca entender qué pasa con Hacienda. Esta guía da el marco para el residente fiscal español que adquiere vivienda en Filipinas. No sustituye a tu asesor, pero te lleva a esa conversación con las preguntas correctas.
El convenio de doble imposición y cómo tributan tus rentas
Si vives en España más de 183 días al año, eres residente fiscal español y tributas por tu renta mundial. Filipinas, por su parte, grava los ingresos generados dentro de su territorio. El mismo ingreso podría tributar dos veces. La buena noticia: España y Filipinas tienen un convenio para evitar la doble imposición (CDI), vigente desde 1994.
Los puntos clave para quien adquiere un inmueble: los ingresos por alquiler pueden gravarse en Filipinas (artículo 6 del CDI). Las ganancias por la venta del inmueble, también (artículo 13). Y España aplica el método de deducción (artículo 23): los impuestos pagados en Filipinas se restan del impuesto español correspondiente. En la práctica, pagas primero en Filipinas y luego declaras ese ingreso en España, deduciéndote lo ya pagado allí. Acabas pagando el mayor de los dos tipos, nunca la suma.
En Filipinas, los ingresos por alquiler tributan al 25% sobre ingresos brutos para no residentes que realizan actividad comercial en el país. Si canalizas la operación a través de una estructura corporativa local, el tipo general es también del 25% sobre beneficio neto (tras la reforma CREATE Act de 2021), con posibilidad de deducir gastos de explotación, mantenimiento y amortización.
En España, declaras esos rendimientos en tu IRPF. La clave: puedes aplicar la deducción por doble imposición internacional (artículo 80 de la Ley del IRPF) hasta el límite de lo que habrías pagado en España por esa renta. Si el tipo filipino supera al español, la diferencia no se recupera, pero tampoco pagas nada adicional en España.
El Real Property Tax (RPT), el equivalente filipino al IBI, ronda el 1% del valor tasado en provincias como Palawan. Como el valor tasado suele ser entre un 20% y un 50% del valor de mercado real, para un inmueble de 150.000 € el RPT anual puede quedar entre 300 y 750 €, bastante por debajo del IBI en zonas turísticas españolas.
El Modelo 720 y otras obligaciones que no conviene olvidar
Este es el punto que más quebraderos genera. El Modelo 720 es una declaración informativa ante la Agencia Tributaria: obligatoria si a 31 de diciembre tienes bienes inmuebles en el extranjero por valor superior a 50.000 €. Con las eco-villas desde 109.900 € y los eco-apartamentos desde 149.900 €, estarás obligado a presentarlo. El plazo es del 1 de enero al 31 de marzo del año siguiente, y declaras identificación del inmueble, país, fecha y valor de adquisición.
Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de enero de 2022, las sanciones desproporcionadas quedaron eliminadas, pero la obligación sigue vigente y no presentarlo puede levantar alertas en tu expediente. Si en algún momento vendes, Filipinas aplica un Capital Gains Tax del 6% sobre el precio de venta o el valor de mercado (el mayor de ambos), más un Documentary Stamp Tax del 1,5%. En España declaras la ganancia en la base del ahorro a los tipos progresivos vigentes (del 19% al 28% según tramo), deduciéndote el impuesto ya pagado en Filipinas.
Otro detalle relevante: el modelo de Land of Nomads opera con un derecho de uso de 99 años (el extranjero no puede inscribir el suelo a su nombre en Filipinas). A efectos fiscales españoles, un derecho de uso se trata como un derecho real sobre un bien inmueble: se declara en el Modelo 720, tributa igual que un inmueble en pleno dominio y se amortiza a lo largo de su duración (un 1,01% anual sobre el valor de adquisición, deducible contra los rendimientos del alquiler).
Planificación, no miedo
La fiscalidad internacional parece compleja cuando la lees de golpe. En la práctica es un sistema predecible: pagas en Filipinas, declaras en España, te deduces lo pagado fuera, presentas el 720 una vez al año. Los costes fiscales en Filipinas (RPT bajo, CGT del 6%, tipos de renta del 25%) son competitivos frente a muchos mercados europeos, y el convenio funciona.
Lo que sí necesitas es un asesor fiscal especializado en tributación internacional que conozca el CDI España-Filipinas. Desde el primer día, guarda toda la documentación: contrato de derecho de uso, certificados de retención, gastos deducibles. Reordenar una operación mal montada siempre cuesta más que planificarla bien desde el principio.
Si estás evaluando una adquisición en Filipinas con Land of Nomads, podemos repasar los números reales de tu caso. San Fernando parte de 1.109 € al mes con una entrada de 29.900 €, y aquí tienes el detalle de la financiación fraccionada sin banco. Los datos fiscales generales ya los tienes; los específicos de tu situación los trabajamos juntos.
