Cuando alguien te dice que un piso da un 7%, pregunta lo primero: ¿bruto o neto? Entre ese titular y el dinero que llega a tu cuenta hay impuestos, gestión, meses vacíos y reparaciones. En España, la rentabilidad neta real ronda el 2,5-4%. El modelo de renta gestionada de Land of Nomads en Filipinas parte de otra estructura de costes, con la gestión incluida y una fiscalidad local más baja. Las proyecciones por tipología, con sus escenarios, se detallan proyecto a proyecto.
Este artículo hace la comparación que los portales inmobiliarios no hacen: rentabilidad neta real, con todos los gastos encima, entre España y el modelo de Land of Nomads en Filipinas.
Qué pasa con el 7% bruto en España
Según Idealista (datos 2025), la rentabilidad bruta media del alquiler en capitales de provincia ronda el 7,1%. Tomemos un caso concreto: un apartamento de 150.000 € en zona turística costera que genere 10.500 € brutos al año.
Los gastos fijos se comen ese número rápido. El IBI supone entre 600 y 900 € anuales. La comunidad añade de 600 a 1.200 €. El seguro de hogar, entre 250 y 400 €. La reserva de mantenimiento (calculada al 1-2% del valor del inmueble) oscila entre 1.500 y 3.000 €. Si delegas la gestión, pagas otro 15-25% de los ingresos brutos. Y los suministros en periodos vacíos suman otros 600 a 1.000 €.
Después llegan los gastos variables: entre 2 y 4 meses sin alquilar (1.750 a 3.500 € de ingreso perdido), el IRPF sobre el rendimiento neto y la licencia turística donde aplique. Hagamos la cuenta con un escenario medio: de los 10.500 € brutos restas unos 7.000 de gastos fijos y unos 2.625 de vacío (3 meses), te quedan unos 875 € antes de IRPF, y después de impuestos, unos 705 € al año. Eso es un 0,47% neto sobre los 150.000 € puestos.
Es un escenario pesimista pero realista cuando lo sumas todo. En el mejor de los casos (gastos bajos, poca vacancia, gestión propia) puedes llegar a un 3-4% neto. Los datos del Banco de España confirman que la rentabilidad neta real se sitúa entre el 2,5% y el 4% para la mayoría de particulares.
Qué incluye el modelo de Land of Nomads
Cuando adquieres una eco-villa en San Fernando (desde 109.900 €) o un eco-apartamento en El Nido (desde 149.900 €), la unidad entra en un hotel pool gestionado íntegramente por Land of Nomads: marketing, reservas, check-in, limpieza, mantenimiento, administración, contabilidad y atención al huésped. Todo incluido.
Como coste operativo pagas la comisión de gestión (integrada en el reparto), el mantenimiento extraordinario si aplica y los impuestos locales filipinos, bastante más bajos que en España. No eliges entre gestionar tú (dedicación diaria) o pagar un 20-25% a un gestor externo: la gestión ya viene integrada desde el diseño.
Land of Nomads trabaja con tres escenarios de ocupación en vez de una cifra cerrada. Las eco-villas de San Fernando salen con precio por noche desde 90 €, y los eco-apartamentos de El Nido desde 220 €. Sobre esas tarifas cada escenario proyecta unos ingresos distintos, y el reparto se calcula sobre lo que entra de verdad en el hotel pool, ya descontados gestión, costes de explotación e impuestos locales. Son proyecciones apoyadas en estudios de establecimientos comparables de cada zona, no garantías. El número que te toca a ti depende de la tipología, del escenario y de la ocupación real, y viene desglosado proyecto a proyecto, con las hipótesis a la vista.
Los riesgos que completan la foto
Filipinas tiene riesgos propios. El riesgo cambiario (pones euros, los ingresos del hotel pool se generan en pesos filipinos) puede afectar al rendimiento neto. El riesgo de mercado turístico existe, aunque el gobierno filipino apunta a 35 millones de turistas para 2028 frente a los 5,4 millones de 2023. La distancia (11-14 horas de vuelo) es real, aunque la gestión es totalmente remota. Y el riesgo de ejecución depende de que Land of Nomads levante bien la obra, opere bien y comercialice bien.
En España, por su parte, hay riesgos que rara vez aparecen en las proyecciones de los portales. Las derramas extraordinarias (fachadas, ascensores, cubiertas) pueden costar miles de euros. Y la regulación turística cambia sin parar: Barcelona la ha restringido, Mallorca impone moratorias, Valencia endurece su normativa. Un cambio regulatorio puede eliminar tu fuente de ingresos de un día para otro.
Lo que dicen los números
No se trata de que España sea mala y Filipinas la panacea. Se trata de que los números, después de pasar por impuestos, gestión, vacíos y mantenimiento, cuentan una historia distinta a la del titular del «7% de rentabilidad bruta». Si lo que buscas es renta pasiva de verdad, ya limpia de gastos e impuestos, el alquiler turístico español de 2026 no es el sitio.
El modelo de Land of Nomads no promete milagros. Promete transparencia: tres escenarios, costes visibles, gestión incluida. Si quieres el desglose completo de costes y proyecciones para tu caso, preparamos una simulación personalizada. San Fernando parte de 1.109 € al mes, y aquí tienes el detalle de la financiación fraccionada sin banco.
