Filipinas, Bali y Tailandia no juegan la misma liga. Filipinas ofrece el marco legal más claro para el extranjero (derecho de uso de 99 años regulado por ley), menos saturación turística y objetivos de renta por encima de los de sus vecinos en el modelo de Land of Nomads. Bali tiene más marca, pero el sistema nominee arrastra riesgo legal. Tailandia permite condominios con seguridad jurídica, a cambio de rentas más modestas.
El sudeste asiático está en el radar de mucha gente en Europa que busca renta turística fuera de los mercados saturados del continente. Pero el sudeste asiático es una categoría demasiado ancha. No es lo mismo Bali que El Nido. Entre destinos, la diferencia puede ser de varios puntos de rendimiento, o de un derecho legalmente protegido a un acuerdo informal.
Esta comparativa mira Filipinas, Indonesia y Tailandia sin adornos: ventajas, inconvenientes y los matices que no caben en un resumen de tres líneas.
El marco legal: la primera pregunta
Filipinas: derecho de uso de 99 años. La Investors’ Lease Act de 1993 creó un marco específico de arrendamiento hasta 99 años. Se notariza, se inscribe en el Register of Deeds y es oponible frente a terceros. Puedes transferir, heredar y subarrendar tu derecho, y la construcción sobre el terreno es del arrendatario. Es el sistema más transparente de los tres.
Indonesia (Bali): el sistema nominee. La vía más usada es el nominee arrangement: un ciudadano indonesio figura como titular y firma un acuerdo privado que reconoce al extranjero como titular real. El problema es que la ley indonesia no lo reconoce. Si el nominee no coopera, el extranjero puede quedarse sin nada. Ha pasado. El Hak Pakai (derecho de uso regulado) llega a 80 años, pero con renovaciones burocráticas y menos flexibilidad.
Tailandia: restricciones con excepciones limitadas. El extranjero puede adquirir condominios siempre que como máximo el 49% del edificio esté en manos extranjeras. Para villas o terreno, las opciones son montar una sociedad tailandesa (riesgo parecido al nominee) o un derecho de uso de 30 años sin garantía legal de renovación.
Saturación: el factor diferencial
Filipinas recibió 5,4 millones de turistas internacionales en 2023, frente a 16,9 millones de Indonesia y 39,5 millones de Tailandia. Con 7.641 islas y destinos de primer nivel (Palawan, Siargao, Bohol), Filipinas tiene una fracción de la oferta hotelera profesional de sus vecinos.
El Nido tiene menos habitaciones de calidad que un solo barrio de Canggu. Ese desajuste entre demanda creciente y oferta limitada sostiene los precios premium y la ocupación alta. Bali, con más de 6 millones de turistas, tiene el segmento medio saturado: el ADR cayó entre un 15% y un 20% en Canggu entre 2022 y 2025. Tailandia, con 39,5 millones de visitantes, deja rentas netas del 4% al 7% en condominios turísticos accesibles al extranjero.
Coste de entrada y rendimiento
Las eco-villas de Land of Nomads en San Fernando, Camarines Sur, arrancan desde 109.900 € con derecho de uso de 99 años y gestión integral incluida. Los eco-apartamentos de El Nido parten desde 149.900 €. En Bali, una villa de dos o tres dormitorios pide entre 150.000 y 350.000 € bajo nominee o Hak Pakai, sin gestión. En Tailandia, un condominio de playa arranca en unos 120.000 €, con la gestión aparte.
Bali se mueve en rentas netas del 5% al 10% y Tailandia del 4% al 7% en el producto accesible al extranjero. Los objetivos de renta de San Fernando y El Nido van por tipología, con sus hipótesis declaradas, no un rango de titular. La gestión integral incluida (algo que en Bali o Tailandia se contrata aparte por el 20% a 35% de los ingresos) ensancha todavía más la diferencia real.
La pregunta correcta
No es cuál es mejor, sino cuál encaja con tu perfil. Si buscas un mercado maduro con infraestructura probada y aceptas rentas moderadas, Tailandia es razonable en condominios. Si quieres renta neta por encima del 10%, marco legal claro, gestión integral y exposición a un mercado turístico con recorrido real, Filipinas pide un análisis a fondo.
Los tres mercados tienen mérito, pero no todos ofrecen lo mismo en el mismo momento. Filipinas está en una fase donde la relación entre coste de entrada y rendimiento potencial cuesta de replicar en los otros dos. Puedes empezar la conversación con el equipo de Land of Nomads y agendar una llamada, o comparar antes los proyectos.
