Un extranjero no puede adquirir suelo en Filipinas a su nombre. Lo que sí puede hacer es firmar un derecho de uso: un derecho de uso a largo plazo sobre una vivienda y su parcela, formalizado en contrato e inscrito en el registro. En Land of Nomads ese derecho de uso dura 99 años y se inscribe a nombre del titular de derecho de uso.
Si has llegado hasta aquí comparando destinos, seguramente ya te topaste con la frase que frena a medio internet: «en Filipinas los extranjeros no pueden adquirir». Es verdad a medias, y las medias verdades son malas consejeras cuando hay seis cifras sobre la mesa. Vamos por partes.
Qué dice la ley filipina
La constitución filipina reserva la titularidad del suelo a ciudadanos del país y a sociedades con mayoría filipina. Un extranjero, por tanto, no puede escriturar una parcela a su nombre. Lo que la ley sí permite, y regula, es el arrendamiento de largo plazo a favor de extranjeros: un contrato que otorga el uso y disfrute del inmueble durante décadas y que se inscribe en el registro. Esa figura es el derecho de uso, y es la vía por la que adquieren los extranjeros en Filipinas, igual que ocurre en otros mercados del sudeste asiático. En Land of Nomads el derecho de uso se estructura a 99 años por la vía legal vigente.
Qué es exactamente un derecho de uso
Conviene separarlo de dos cosas con las que se confunde. No es un alquiler normal: un alquiler es un contrato de años contados, sin inscripción registral y rescindible; el derecho de uso es un derecho de largo plazo, inscrito, sobre una unidad identificada con su lote y su plano. Tampoco es titularidad plena del suelo: el terreno sigue siendo de titularidad filipina. Lo que tú adquieres, y lo que consta en el registro, es el derecho de uso de tu unidad durante 99 años, transmisible por el tiempo que reste de contrato.
En la práctica del día a día, la diferencia con la titularidad plena se nota menos de lo que parece sobre el papel: usas tu casa, la cedes a la operación turística si quieres que genere renta, y puedes transmitir tu derecho. Donde sí se nota es en el precio de entrada, bastante por debajo de mercados donde el extranjero adquiere freehold, y en que el marco legal exige hacer los deberes documentales. Ahí no hay atajo.
Qué recibes al firmar
Con Land of Nomads, la adquisición por derecho de uso incluye cuatro cosas concretas. Un contrato sobre una unidad identificada: no «una villa del proyecto», sino tu lote con su número y su plano. La inscripción del derecho de uso a tu nombre en el registro correspondiente. El calendario de pagos por escrito, con céntimos exactos: la Villa Standard de San Fernando, por ejemplo, se paga con 29.900 € de entrada, 60 cuotas de 1.109,75 € y 29.900 € finales, 126.385 € en total. Y el paquete de verificación: licencias de la constructora (una de las cinco mayores de Filipinas, fundada en 1962), reportes de obra fechados y escenarios financieros con hipótesis declaradas.
Las preguntas que deberías hacer antes de firmar (a nosotros o a cualquier promotor)
Quién construye y desde cuándo. Qué licencias tiene y si están vigentes. Dónde se inscribe el contrato y a nombre de quién. Qué pasa si quieres transmitir tu derecho antes de que acabe el plazo. Y qué hipótesis sostienen cada número de rentabilidad que te enseñan. Si un promotor se incomoda con esta lista, ya tienes tu respuesta. Nosotros la respondemos por escrito y con documentos: en los números del proyecto, en el contrato modelo y en una llamada de 45 minutos donde lo incómodo también se contesta.
Si quieres ver cómo aterriza todo esto en un proyecto real, San Fernando parte de 1.109 € al mes con entrada de 29.900 €, y El Nido desde 1.376 € al mes con dos plazos a elegir. El contrato modelo se entrega antes de cualquier firma, para que lo revise tu asesor con calma. Aquí tienes el detalle de la financiación fraccionada sin banco.
