Due diligence inmobiliaria internacional: qué documentos pedir antes de firmar

Comprar en otro continente exige un nivel de verificación que la mayoría de inversores subestima. No por falta de interés, sino porque nadie les explica qué preguntar, a quién pedírselo y cómo interpretar lo que reciben.

Este artículo cubre los documentos esenciales, el contexto legal de Filipinas y las señales de alarma que deben hacerte pausar cualquier conversación sobre contratos.

Los documentos que debes exigir

Búsqueda de título. Confirma quién es el propietario legal del terreno, si hay cargas, hipotecas o litigios. En Filipinas se tramita en el Register of Deeds de la provincia correspondiente.

Certificado de zonificación. Emitido por la Local Government Unit (LGU). Confirma que el terreno está clasificado para el uso que el promotor promete: si dicen resort turístico, el suelo debe estar zonificado para ese uso, no para uso agrícola.

Environmental Compliance Certificate (ECC). Emitido por el DENR (Departamento de Medio Ambiente). Obligatorio para desarrollos en zonas costeras o cercanas a áreas protegidas. Sin ECC, el proyecto no debería avanzar.

Permisos de construcción. De la Municipal Engineering Office. Pide que los planos autorizados coincidan con lo que te venden. Una estructura sin permiso es técnicamente ilegal.

Certificados fiscales. Confirman que el terreno y la entidad propietaria están al día con sus obligaciones tributarias.

Estructura corporativa del promotor. Artículos de incorporación, certificado SEC (Securities and Exchange Commission, registro de empresas) y, si es posible, estados financieros auditados. Un promotor que no puede mostrarte su estructura no merece tu dinero.

License to Sell del DHSUD (Department of Human Settlements and Urban Development, regulador del mercado inmobiliario). Certifica que el proyecto cumple los requisitos legales, técnicos y financieros para comercializarse. Vender sin esta licencia es una red flag seria.

Cuenta escrow o mecanismo de protección de fondos. Una cuenta fideicomiso retiene tus pagos hasta que se cumplen hitos acordados. Si tu dinero va directamente a la cuenta corriente del promotor sin protección intermedia, estás asumiendo un riesgo evitable.

Red flags que no puedes ignorar

Presión para firmar en 48 horas, documentación “en trámite” al momento de pedir la reserva, sin presencia física verificable, rendimientos garantizados sin condiciones, estructura corporativa opaca, y promotor que desaconseja traer asesoría legal externa: cualquiera de estas señales debe hacerte parar.

Un promotor legítimo no solo acepta que traigas tu propio abogado, lo fomenta. La asesoría legal independiente en el país de destino es irreemplazable: conoce los registros locales, verifica permisos en las oficinas gubernamentales y habla el idioma.

Propiedad extranjera en Filipinas: lo que dice la ley

La Constitución filipina prohíbe a los extranjeros poseer terreno de forma directa. Los mecanismos legales disponibles son el leasehold (arrendamiento a largo plazo, hasta 99 años vía Republic Act 7652), la compra de condominios (hasta el 40% de unidades de un edificio) y estructuras corporativas con participación local.

El modelo de Land of Nomads utiliza leasehold a 99 años, el mecanismo más seguro y transparente para inversores internacionales. Más de 400 inversores han evaluado el modelo con nosotros. Todos los documentos mencionados en este artículo están disponibles para revisión.