Cuando alguien te dice “este piso da un 7% de rentabilidad”, lo primero que tienes que preguntar es: bruta o neta. Porque entre ese número y el dinero que llega a tu cuenta hay un tramo lleno de impuestos, gestión, meses vacíos y reparaciones. Este artículo hace la comparación que los portales inmobiliarios no hacen: rentabilidad neta real, con todos los gastos encima, entre España y el modelo de Land of Nomads en Filipinas.
Qué pasa con el 7% bruto en España
Según Idealista (datos 2025), la rentabilidad bruta media del alquiler en capitales de provincia ronda el 7,1%. Tomemos un caso concreto: un apartamento de 150.000 euros en zona turística costera que genere 10.500 euros brutos al año.
Los gastos fijos empiezan a comerse ese número rápido. El IBI supone entre 600 y 900 euros anuales. La comunidad de propietarios añade de 600 a 1.200 euros. El seguro de hogar, entre 250 y 400 euros. La reserva para mantenimiento (calculada al 1-2% del valor del inmueble) oscila entre 1.500 y 3.000 euros. Si delegas la gestión, pagas otro 15-25% de los ingresos brutos. Suministros en períodos vacíos: otros 600 a 1.000 euros.
Después llegan los gastos variables: entre 2 y 4 meses sin alquilar (1.750 a 3.500 euros de ingreso perdido), el IRPF sobre el rendimiento neto y la licencia turística donde aplique.
Hagamos la cuenta con un escenario medio. De los 10.500 euros brutos, restas unos 7.000 de gastos fijos y unos 2.625 de vacío (3 meses). Te quedan unos 875 euros antes de IRPF. Después de impuestos: aproximadamente 705 euros al año. Eso es un 0,47% neto sobre los 150.000 euros invertidos.
Es un escenario pesimista pero realista cuando sumas todo. En el mejor de los casos (gastos bajos, poca vacancia, gestión propia), puedes llegar a un 3-4% neto. Los datos del Banco de España confirman que la rentabilidad neta real se sitúa entre el 2,5% y el 4% para la mayoría de inversores particulares.
Qué incluye el modelo de Land of Nomads
Cuando compras una eco-villa en San Fernando (desde 109.900 euros) o un eco-apartamento en El Nido (desde 149.900 euros), la unidad entra en un hotel pool gestionado íntegramente por Land of Nomads: marketing, reservas, check-in, limpieza, mantenimiento, administración, contabilidad y atención al huésped. Todo incluido.
El inversor paga como coste operativo la comisión de gestión (integrada en el modelo de reparto), mantenimiento extraordinario si aplica e impuestos locales filipinos, que son considerablemente más bajos que en España. No tienes que elegir entre gestionar tú (dedicación diaria) o pagar un 20-25% a un gestor externo. La gestión ya está integrada desde el diseño.
Land of Nomads presenta tres escenarios de ocupación. Las eco-villas de San Fernando proyectan un yield neto del 12% al 18% (ocupación del 50% al 80%), con precio medio de noche entre 80 y 120 euros. Los eco-apartamentos de El Nido proyectan un yield neto del 14% al 25% (mismos rangos de ocupación), con ADR (Average Daily Rate) de 120 a 180 euros. Estos yields ya descuentan gestión, costes operativos e impuestos locales. Son proyecciones basadas en estudios de mercado de establecimientos comparables en cada zona, no garantías.
Los riesgos que completan la foto
Filipinas tiene riesgos propios. El riesgo cambiario (tu inversión es en euros, los ingresos del hotel pool se generan en pesos filipinos) puede afectar el rendimiento neto. El riesgo de mercado turístico existe, aunque el gobierno filipino apunta a 35 millones de turistas para 2028 frente a los 5,4 millones de 2023. La distancia geográfica (11-14 horas de vuelo) es real, aunque la gestión es totalmente remota. Y el riesgo de ejecución depende de que Land of Nomads ejecute bien la construcción, la operación y la comercialización.
En España, por su parte, hay riesgos que rara vez aparecen en las proyecciones de los portales. Las derramas extraordinarias (fachadas, ascensores, cubiertas) pueden costar miles de euros. La regulación turística cambia constantemente: Barcelona las ha restringido, Mallorca impone moratorias, Valencia endurece su normativa. Un cambio regulatorio puede eliminar tu fuente de ingresos de un día para otro.
Lo que dicen los números
No se trata de que España sea mala inversión y Filipinas la panacea. Se trata de que los números, después de pasar por la realidad de impuestos, gestión, vacíos y mantenimiento, cuentan una historia diferente a la del titular “7% de rentabilidad bruta”.
Si tu objetivo es rentabilidad neta pasiva por encima del 10%, el mercado español no te la ofrece con alquiler turístico en 2026. El modelo de Land of Nomads no promete milagros. Promete transparencia: tres escenarios, costes visibles, gestión incluida. Si quieres ver el desglose completo de costes y proyecciones para un caso concreto, el equipo puede prepararte una simulación personalizada en landofnomadsgroup.com.
