Tienes claro que Filipinas ofrece rentabilidades atractivas en inmobiliario. Has visto los números de ocupación en El Nido y San Fernando. Pero antes de firmar nada, necesitas entender qué pasa con Hacienda.
Esta guía te da el marco fiscal completo para residentes fiscales españoles que invierten en propiedades en Filipinas. No sustituye a tu asesor fiscal, pero sí te permite llegar a esa conversación con las preguntas correctas.
El convenio de doble imposición y cómo tributan tus rentas
Si vives en España más de 183 días al año, eres residente fiscal español y tributas por tu renta mundial. Filipinas, por su parte, grava los ingresos generados dentro de su territorio. El mismo ingreso podría tributar dos veces. ¿La buena noticia? España y Filipinas tienen un convenio para evitar la doble imposición (CDI), vigente desde 1994.
Los puntos clave para un inversor inmobiliario: los ingresos por alquiler pueden ser gravados en Filipinas (artículo 6 del CDI). Las ganancias por venta del inmueble también (artículo 13). Y España aplica el método de deducción (artículo 23): los impuestos pagados en Filipinas se deducen del impuesto español correspondiente.
En la práctica, pagas primero en Filipinas y luego declaras ese ingreso en España, deduciéndote lo ya pagado allí. Acabas pagando el mayor de los dos tipos, nunca la suma.
En Filipinas, los ingresos por alquiler tributan al 25% sobre ingresos brutos para no residentes que realizan actividad comercial en el país. Si canalizas la inversión a través de una estructura corporativa local, el tipo general es también del 25% sobre beneficio neto (tras la reforma CREATE Act de 2021), con posibilidad de deducir gastos operativos, mantenimiento y amortización.
En España, declararás esos rendimientos en tu IRPF. La clave: puedes aplicar la “deducción por doble imposición internacional” (artículo 80 de la Ley del IRPF) hasta el límite de lo que habrías pagado en España por esa renta. Si el tipo filipino supera al español, la diferencia no es recuperable, pero tampoco pagas nada adicional en España.
El Real Property Tax (RPT), equivalente filipino al IBI, ronda el 1% del valor tasado en provincias como Palawan. Como el valor tasado suele ser entre un 20% y un 50% del valor de mercado real, para una propiedad de 150.000 euros el RPT anual puede estar entre 300 y 750 euros. Bastante por debajo del IBI en zonas turísticas españolas.
El Modelo 720 y otras obligaciones que no debes olvidar
Este es el punto que más dolores de cabeza genera. El Modelo 720 es una declaración informativa ante la Agencia Tributaria: obligatoria si a 31 de diciembre tienes bienes inmuebles en el extranjero por valor superior a 50.000 euros. Con las eco-villas desde 109.900 euros y los eco-apartamentos desde 149.900 euros, estarás obligado a presentarlo.
El plazo es entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente. Declaras identificación del inmueble, país, fecha y valor de adquisición. Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de enero de 2022, las sanciones desproporcionadas fueron eliminadas, pero la obligación sigue vigente y el incumplimiento puede levantar alertas en tu expediente tributario.
Si en algún momento vendes, Filipinas aplica un Capital Gains Tax del 6% sobre el precio de venta o el valor de mercado justo (el mayor de ambos), más un Documentary Stamp Tax del 1,5%. En España, declararás la ganancia en la base del ahorro a los tipos progresivos vigentes (del 19% al 28% según tramo), deduciéndote el CGT ya pagado en Filipinas.
Otro detalle relevante: el modelo de Land of Nomads opera con un leasehold de 99 años (los extranjeros no pueden ser propietarios directos del suelo en Filipinas). A efectos fiscales españoles, un leasehold se trata como un derecho real sobre un bien inmueble. Se declara en el Modelo 720, tributa igual que la propiedad plena y se amortiza a lo largo de su duración (un 1,01% anual sobre el valor de adquisición, deducible contra los rendimientos del alquiler).
Planificación, no miedo
La fiscalidad internacional parece compleja cuando la lees de golpe. En la práctica, se reduce a un sistema predecible: pagas en Filipinas, declaras en España, te deduces lo pagado fuera, presentas el 720 una vez al año.
Los costes fiscales en Filipinas (RPT bajo, CGT del 6%, tipos de renta del 25%) son competitivos comparados con muchos mercados europeos. Y el convenio de doble imposición funciona.
Lo que sí necesitas es un asesor fiscal especializado en tributación internacional que conozca el CDI España-Filipinas. Desde el primer día, guarda toda la documentación: contrato de leasehold, certificados de retención, gastos deducibles. Reorganizar una inversión mal montada siempre cuesta más que planificarla bien desde el principio.
Si estás evaluando una inversión inmobiliaria en Filipinas con Land of Nomads, puedes solicitar una consulta donde repasamos los números reales de tu caso. Los datos fiscales generales ya los tienes aquí. Los específicos de tu situación, esos los trabajamos juntos.
