La Constitución filipina de 1987 prohíbe a los extranjeros poseer suelo. Es la primera línea que lee cualquier inversor europeo que mira hacia el sudeste asiático, y muchos se detienen ahí. Pero la misma ley que restringe la propiedad directa permite expresamente el arrendamiento a largo plazo: el leasehold.
La Republic Act 7652 (Investors’ Lease Act de 1993) establece el marco. Un extranjero puede firmar un contrato de leasehold por un período inicial de hasta 50 años, renovable por otros 25, con extensión adicional negociada contractualmente hasta alcanzar 99 años. Durante ese plazo, los derechos que otorga son más amplios de lo que la mayoría espera.
Cómo funciona el leasehold y qué derechos otorga
El proceso arranca con un contrato notarizado entre el inversor extranjero y el propietario filipino del terreno. Ese contrato se inscribe en el Register of Deeds (equivalente al Registro de la Propiedad español), lo que convierte el acuerdo privado en un derecho oponible frente a terceros. Si el propietario del suelo vende el terreno o fallece, tu leasehold sigue vigente.
La anotación se realiza directamente sobre el título de propiedad (TCT o CCT). Cualquier persona que consulte el registro verá que existe un leasehold activo sobre esa propiedad.
Los derechos concretos: uso exclusivo de la unidad durante 99 años, subarrendamiento a terceros (que es lo que ocurre a través del hotel pool de Land of Nomads), transferencia a otra persona (filipina o extranjera, por el tiempo restante del contrato), herencia (el leasehold pasa a tus herederos, no se extingue con tu muerte) y mejora de la estructura construida. El suelo pertenece al propietario filipino, pero el edificio construido sobre él es tuyo.
Un dato que ayuda a poner contexto: en Londres, uno de los mercados inmobiliarios más caros del planeta, la mayoría de las propiedades residenciales funcionan bajo leasehold. No es un mecanismo de segunda categoría. Es un instrumento legal consolidado globalmente.
Qué pasa cuando expiran los 99 años (y por qué no debería preocuparte hoy)
Al vencimiento, el contrato puede renovarse por acuerdo entre las partes. La ley filipina lo permite y, en la práctica, la mayoría de contratos en zonas turísticas se renuevan porque hay interés mutuo: el propietario del suelo sigue recibiendo ingresos y el arrendatario quiere mantener su inversión productiva.
Si firmas el leasehold en 2026, expira en 2125. Hay margen.
Lo que sí conviene saber: el valor de un leasehold tiende a disminuir conforme se acerca la fecha de expiración, igual que ocurre en el mercado británico, donde los contratos con menos de 80 años restantes empiezan a perder atractivo. Los contratos de Land of Nomads incluyen cláusulas de renovación preferente que facilitan la extensión del plazo.
Cómo protege Land of Nomads cada operación
No todos los contratos de leasehold son iguales. La calidad de la protección depende de cómo se redacta, quién es el propietario del suelo y qué cláusulas se incluyen.
El director legal de Land of Nomads lleva más de 9 años en Filipinas y conoce el sistema desde dentro. Cada operación pasa por revisión del equipo legal interno y de abogados filipinos especializados en derecho inmobiliario. Los puntos que se aseguran en cada contrato:
Propietario verificado. Se comprueba el título de propiedad ante el Register of Deeds, se verifica que no tiene cargas ni litigios pendientes y se solicita una Certified True Copy reciente.
Contrato notarizado y registrado. Solo un contrato inscrito en el Register of Deeds es oponible frente a terceros. Un acuerdo privado no basta.
Cláusula de renovación preferente. El arrendatario tiene derecho preferente de renovar en las mismas condiciones o en condiciones de mercado.
Cláusula de transferibilidad. Puedes transferir el leasehold a terceros sin necesidad de autorización del propietario del suelo (salvo notificación). Esto es lo que da liquidez a la inversión.
Protección de mejoras. Si el contrato no se renueva, el propietario del suelo debe compensar por el valor residual de las mejoras construidas.
El leasehold no es la barrera, es la puerta
La Constitución filipina no ha cambiado desde 1987 en lo que respecta a propiedad extranjera. Los contratos existentes están protegidos por el principio de no retroactividad. Un leasehold registrado te da derechos de uso exclusivo, transferencia, herencia y explotación comercial durante 99 años, con inscripción ante la autoridad pública.
Miles de inversores internacionales operan bajo este modelo. La barrera percibida (“no puedo ser propietario”) se disuelve cuando entiendes que la diferencia con el freehold es conceptual, no operativa: durante la vida útil de la inversión, los derechos son equivalentes.
Si quieres revisar cómo se estructura un contrato real, el equipo de Land of Nomads puede facilitarte una copia de modelo para que la revises con tu abogado en España antes de tomar ninguna decisión. La información detallada está disponible en landofnomadsgroup.com.
